La manutenzione dei Balconi: i criteri per la suddivisione delle spese.

 

I Balconi sono un elemento architettonico della facciata dell'edificio.

I balconi in Italia sono un elemento architettonico presente in quasi tutti gli edifici residenziali e quando si discute
della ripartizione delle spese per la loro manutenzione i criteri non sono chiari a tutti i condomini.

Nell’elenco delle parti comuni dell’edificio, contenute nell’Art. 1117 del Codice Civile, figurano fondazioni, muri maestri, tetti
e lastrici solari, scale, portoni di ingresso, cortili e facciate, che sono necessarie all’uso comune ed appartengono a tutti
i condomini proprietari, a cui spetta sostenere le spese per la loro manutenzione.

I balconi , che di norma sono ad uso esclusivo dei proprietari, non vengono menzionati.

Le Tipologie dei Balconi sono due: aggettanti ed incassati.

In effetti la questione è più complessa e, per definire a chi spetta pagare le spese di manutenzione, bisogna
distinguere tra due tipologie di balconi:

•  A ) – Balconi aggettanti, sporgenti dalla struttura dell’edificio
•  B ) – Balconi incassati, inseriti nel corpo dell’edificio.

Inoltre : . per determinare quale parte del balcone è privata e quale è comune, bisogna analizzare la struttura
               ed in che modo si integra nell’edificio;  
             . il regolamento di condominio contrattuale potrebbe prevedere criteri di ripartizione differenti

A ) – Balconi aggettanti

Tipologia:

costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare in aggetto rispetto ai muri perimetrali dell’edificio.

Suddivisione delle spese:

• spettano al proprietario le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, relative alla ringhiera ed alla pavimentazione.

• per la tinteggiatura ed il ritocco di stucchi ed altri elementi ornamentali del balcone, compreso il rifacimento dell’intonaco esterno,
  la spesa andrà suddivisa tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Infatti la Cassazione (sentenza 19.05.2015, N.°10209) ha precisato che “costituiscono beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi
decorativi della parte frontale e di quella inferiore (dei balconi), quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo
esteticamente gradevole”.

Nel caso della caduta di pezzi d’intonaco dal balcone aggettante ne risponde il Condominio, e quindi l’amministratore dovrà provvedere a far
eseguire con urgenza i lavori per metterlo in sicurezza, in attesa di deliberare i lavori di manutenzione necessari.

B ) – Balconi incassati

Tipologia :

formano una rientranza nella facciata dell’edificio e di solito sono chiusi su due o tre lati e non sporgono rispetto ai muri perimetrali;

Suddivisione delle spese:

• la ringhiera ed il parapetto fanno parte della facciata e le spese per la loro manutenzione sono suddivise tra i condomini
  in base ai millesimi di proprietà

Per spese relative al solaio del balcone si applica il criterio previsto dall’art. 1225 del Codice Civile per la manutenzione
e ricostruzione di soffitti, volte e solai come segue:

• i costi del solaio vanno suddivisi in parti uguali tra i proprietari l’uno all’altro sovrastanti, i costi del pavimento sono
   a carico del proprietario del piano superiore, mentre i costi dell’intonaco del soffitto, tinteggiatura ed altre decorazioni
   a carico del proprietario del piano inferiore.

Decoro ed installazioni sul balcone

Ogni condomino è libero di installare sul proprio balcone un condizionatore d’aria, o una parabola TV ed altri oggetti,
senza chiedere il permesso all’assemblea condominiale, sempre Regolamento contrattuale permettendo.

Bisogna però evitare che vengano eseguite opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio
alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell’edificio (art. 1121 del CC); in ogni caso va’ informato l’amministratore
e l’’assemblea dei condomini.

Quindi le installazioni sul balcone non devono pregiudicare la stabilità dell’edificio e mettere a rischio la sicurezza degli altri condomini.
Inoltre gli interventi sul balcone non devono alterare il decoro architettonico dell’edificio,che la Cassazione ha definito come:
“ l’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata armonica fisionomia, e che quindi
  contribuiscono a conferirgli una specifica identità “.

In un palazzo d'epoca prevale salvaguardare
il decoro della facciata dell'edificio. 

Ne consegue che in un palazzo d’epoca, che viene caratterizzato dalla facciata, la posa di una parabola o di altri oggetti sul balcone può
essere vietata, per salvaguardare l’estetica ed il decoro dell’edificio.

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Roma, 30.09.2019

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