I lavori privati all'interno di un Condominio: obbligo della comunicazione preventiva.

 

I Lavori privati all’interno di un Condominio: adempimenti preventivi.

Quando devono essere eseguiti dei lavori nelle unità immobiliari (appartamenti) è buona norma avvertire l’amministratore
del Condominio comunicando l’inizio dei lavori e la durata prevista dei lavori.

Le norme del Codice Civile e del Regolamento di Condominio rendono obbligatoria la comunicazione.

Chi deve fare la comunicazione e per quali lavori

• 1. per i lavori di manutenzione ordinaria

Per le opere di lieve entità per le quali è sufficiente (e facoltativa) una C.I.L. la comunicazione è un atto dovuto da parte
del proprietario o da parte della ditta che esegue i lavori.

Infatti l’obbligo va’ intesso nel senso che la comunicazione deve essere sempre fatta, a prescindere dalla tipologia dei lavori,
perché anche i lavori di manutenzione ordinaria possono coinvolgere parti comuni del Condominio : per esempio per la sostituzione
dei radiatori si deve provvedere allo svuotamento dell’impianto di riscaldamentose centralizzato (per questo l’amministratore è chiamato
ad intervenire con il proprio impiantista) o può essere necessario utilizzare le scale per il carico e lo scarico dei materiali, qualora fosse
impossibile installare un tiro in alto.

• 2 . per i lavori di manutenzione straordinaria

         Riferita ad opere interne di rilevante entità per i quali è necessaria una CILA od addirittura una SCIA , ove a volte è obbligatoria la figura del D.L.,
         ma spetta sempre al proprietario od all’impresa che esegue i lavori , inoltrare una comunicazione all’Amministratore.
         Auspicabile che il progettista od il D. Lavori aiuti il proprietario o l’impresa esecutrice nella redazione di questo documento.

In questo caso i lavori possono arrecare sia danni di tipo strutturale (intesi come pregiudizio alla stabilità, come la demolizione
di un tramezzo collaborante), e sia danni al decoro architettonico come la sostituzione di infissi di colore diverso: perciò è necessaria
questa comunicazione preventiva.

Lavori ed Assemblea condominiale

L’assemblea e l’amministratore non hanno alcun potere di autorizzare o meno i lavori; soltanto in caso di danni, di disturbo
e di realizzazione di opere vietate dal Regolamento di Condominio o contrarie al decoro del fabbricato, l’assemblea può
deliberare dei provvedimenti a tutela della proprietà condominialle.

Perché è obbligatoria la comunicazione all’Amministratore ?

E’ un atto dovuto ai sensi dell’art. 1122 del c.c.(Opere su parti di proprietà o di uso individuale):

 “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite
in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che informa l’assemblea.

Quindi nell’art. 1122 CC sono presenti due precetti:

• 1 ) l’obbligo di non eseguire opere che possano recare pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità, ed al decoro dell’edificio
• 2 ) – l’obbligo di comunicazione preventiva dell’inizio dei lavori all’amministratore, riportando anche l’indicazione dei titoli
          amministrativi abilitativi (CIL, CILA, SCIA)   

Il Regolamento di Condominio ed i lavori

Nel regolamento si possono trovare alcune importanti prescrizioni, quali :

• il divieto di utilizzare l’ascensore come montacarichi
• l’obbligo di eseguire i lavori entro determinati orari
• il divieto di realizzare verande sui terrazzi
• il divieto di alcuni interventi come quelli sui terrazzi ed i balconi che potrebbero compromettere l’estetica unitaria
  ed il decoro dell’edificio ( colori infissi, tende da sole diverse dagli altri )

Il regolamento di Condominio, come descritto nell’art. 1138 CC è l’atto con cui si disciplinano una serie di aspetti inerenti
la vita del Condominio e bene lo descrive la Cassazione ( N.° 12342 del 29.11.1995):
secondo la Cassazione, “il regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi,
anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto
della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti
di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per
la collettività come tale, quanto, soprattutto, per i singoli condomini”

Titoli Abilitativi per l’esecuzione dei lavori

Non vi è obbligo di mostrarli, ma è diritto dei condomini e dell’amministratore di di visionarli ed in caso negativo di fare richiesta
di accesso agli atti amministrativi per verificare i permessi per l’esecuzione dei lavori.

Alfagest Roma © Riproduzione Riservata.

Roma, 18.10.2019

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