Chi paga le rate condominiali ed i lavori straordinari in caso di acquisto di un appartamento.
Nell’acquisto di un’ appartamento bisogna verificare con attenzione che le rate condominiali precedenti siano state saldate
dal vecchio proprietario e che non siano stati deliberati lavori straordinari, ancora non iniziati o solo parzialmente eseguiti.
Rate Condominiali: acquirente solidale
per l’anno in corso e l’anno precedente
Per le rate condominiali il comma 4 dell’art. 63 D.A.C.C. (disposizioni di attuazione del codice civile) obbliga il compratore,
cioè chi subentra nei diritti di un condomino, a restare obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi
all’anno in corso ed a quello precedente, salvo naturalmente patti diversi concordati tra le parti all’atto della compravendita.
Il comma 5, stesso art. 63 DACC, recita che il condomino venditore deve restare solidalmente obbligato al compratore per
i contributi condominiali, fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto di compravendita.
Lavori Straordinari: a carico del venditore,
anche se non iniziati od eseguiti solo in parte.
Per le spese relative a lavori straordinari deliberati prima del passaggio di proprietà risponde l’ex proprietario, anche se i lavori
non siano anxcora iniziati o solo parzialmente eseguiti, salvo naturalmente patti diversi concordati tra le parti all’atto della compravendita.
Sentenza Cassazione N.° 24654/2010: conferma
che i lavori straordinari sono a carico del venditore.
Importante a tale proposito ricordare quanto chiarito dalla Cassazione ( N.° 24654 del 03.12.2010) :
“In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione,
ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine
alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera
assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita,
ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente
ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà
passiva di cui all'art. 63 D.A.C.C. (Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010)”.
Dichiarazione liberatoria dell’Amministratore di Condominio
Sarebbe molto opportuno che l’acquirente chieda all’atto della compravendita l’esibizione della dichiarazione liberatoria
dell’amministratore del condominio, da richiamare e/o da allegare all’atto, in cui sono asseverate sia le rate condominiali
ancora da pagare per l’anno in corso e quello precedente e sia l’importo di eventuali lavori straordinari deliberati in precedenza,
anche se non ancora iniziati o solo parzialmente eseguiti.
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Roma, 29.10.2019
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