Impianto fotovoltaico ed autorizzazione del Condominio.
Il Condominio può richiedere di rielaborare il progetto dell'impianto fotovoltaico.
La delibera assembleare che richieda al condomino di rielaborare la richiesta d’installazione dei pannelli fotovoltaici
sul lastrico solare per garantire il pari uso da parte degli altri condomini è stata dichiarata legittima dal Tribunale di
Roma ( 5° sezione civile), ed è conforme a quanto previsto dal comma 3 dell’art. 1122/bis CC.
Art. 1102 CC e 1122/bis CC. – Utilizzo dei beni comuni
L’installazione di impianti fotovoltaici per uso individuale ha come riferimento l’art. 1102 e 1122 del codice civile :
. Art. 1102. Uso della cosa comune
I. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni
necessarie per il miglior godimento della cosa.
Art.. 1122-bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.-
- È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità
del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale del- l’interessato.
- Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interes- sato ne dà comunicazione all’amministratore
indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la mag- gioranza
di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia
della stabilità,della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo
comma, provvede,a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del la- strico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando
le diverse forme di uti- lizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima
maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
- L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere con-sentito ove necessario per la progettazione e per
l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.
La vicenda condominiale
Un condomino che aveva presentato la domanda all’amministratore del condominio per installare pannelli fotovoltaici,
allegando il disegno e la planimetria dove collocare l’impianto, ricorreva contro la delibera assembleare che aveva richiesto
di rielaborare Il progetto.
Il condominio si opponeva sostenendo che il progetto presentato:
. impediva l’utilizzazione dello spazio (pari uso) ai restanti condomini qualora in futuro avessero deciso d’installare impianti
con pannelli solari
. l’impianto di progetto occupava quasi per intero il torrino, dove erano installate le antenne televisive, ostacolando e
precludendo l’accesso per la loro manutenzione.
. il regolamento di condominio prevedeva l’utilizzo del lastrico solare come stenditoio, e quindi , la presenza per quasi
l’intera superficie dei pannelli solari, avrebbe comportato il cambio di destinazione d’uso di un bene comune.
La decisione del Tribunale
La delibera assembleare è valida, perché non è stata negata la possibilità di installare l’impianto fotovoltaico, perché
l’assemblea (come da art. 1122/bis) può prescrivere “adeguate modalità alternative di esecuzione”o imporre cautele
salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio» e,«provvede, a richiesta degli
interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, rispettando le destinazioni d’uso dei beni
comuni come da regolamento.
"In realtà, l'articolo 1122 bis Codice civile non deroga all'articolo 1102 Codice civile, ma integra una ipotesi applicativa.
Il Tribunale richiama la giurisprudenza secondo cui è data al condomino «la facoltà di trarre dalla cosa comune la più
intensa utilizzazione a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri»(Cassazione 21256/2009) in
modo tale da preservare e tutelare «il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti» (Cassazione 7044/2004).
Ne consegue che «il singolo condomino che intende installare un impianto fotovoltaico sul tetto o lastrico comune dovrà
comunque rispettare il principio stabilito dall'articolo 1102 Codice civile per cui non può alterare la destinazione della cosa
comune e deve consentire un uso paritetico agli altri condomini del bene comune. (nota Avv. Fulvio Pironti su Sole24 Ore del 03.09.21)
Impianto fotovoltaico e Regolamento di Condominio
L’installazione dell’impianto individuale sul lastrico solare deve osservare le clausole regolamentari e quindi in questo caso
la destinazione a stenditoio e deve inoltre consentire il pari uso da parte degli altri condomini qualora in futuro volessero
realizzare un impianto fotovoltaico.
La richiesta di installare i pannelli fotovoltaici non è stata accompagnata da una descrizione tecnica accurata e questo
ha comunque creato difficoltà all’amministratore per la sua valutazione.
L’assemblea ha invitato il Condomino a rielaborare il progetto come segue:
- occupare uno spazio secondo una corretta ripartizione dell’uso del lastrico solare
- tener conto della sua destinazione d’uso,(stenditoio) come da regolamento di condominio
- presentare un progetto più dettagliato e che possa permettere all’assemblea di valutare il rispetto delle limitazioni
prescritte dall’art 1102 CC (sicurezza e decoro dell’edificio).
L’assemblea non ha alcun potere autorizzativo
L’utilizzo dei beni comuni è regolato dagli art. 1102 e 1122 CC . L’art 1122 bis è norma speciale , quindi all’assemblea
non compete alcun potere autorizzativo sull’installazione dell’impianto fotovoltaico individuale , ma solo quello di
disciplinare tale utilizzo ; le delibere di divieto saranno viziate da nullità.
Come confermato anche da una recente sentenza del Trib. di Milano 2 Marzo 2021 (1822) si ritiene applicabile l’art 1102
CC in forza del quale ciascun partecipante ha facoltà di servirsi della cosa comune sempreché non alteri la destinazione
e non impedisca Il paritetico uso ai restanti condomini..
Disciplina d’uso del bene comune – Delibera Assembleare
Bisogna evidenziare che l’Assemblea non ha potere autorizzativo sull’esecuzione dell’opera, ma limitandosi a disciplinare
l’uso dei beni comuni, secondo il 3° comma art. 1122/bis, può:
- prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione dei lavori
- imporre cautele per salvaguardare la stabilità , la sicurezza ed il decoro dell’edificio
- subordinare l’esecuzione delle opere al rilascio di idonea garanzia.
- a richiesta dei condomini ripartire il lastrico solare e le altre superfici comuni salvaguardando
le destinazioni d’uso previste dal regolamento di condominio o dagli atti dui coimpravendita.
La delibera assembleare relativa alla richiesta dei pannelli solari, quindi utilizzo di un bene comune, rientra nelle “innovazioni
dirette al miglioramento od all’uso più comodo od al maggior rendimento delle parti comuni dell’edificio “ e dovrà essere
deliberata con il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi. (art. 1136 CC, comma 5).
In pratica: la richiesta di installazione di un impianto fotovoltaico
Ecco i punti da seguire:
- prima di elaborare il progetto, tener conto del Regolamento di Condominio in relazione ai beni comuni (lastrico solare)
ed alla loro destinazione d’uso - preparare una piantina dell’impianto da installare sul lastrico solare ed inviarlo all’amministratore con la richiesta del
permesso, con dettagli dei pannelli solari da installare ( dimensione, peso, materiali), elaborati dalla ditta esecutrice,
affinchè possa valutarne la fattibilità. - l’amministratore valuterà la richiesta sulla base del regolamento di condominio ed In caso positivo concederà il nulla osta
- nel caso il progetto presentato impedisca la destinazione d’uso ed anche il pari uso dello spazio comune da parte degli altri
condomini o per altri motivi, l’amministratore sottoporrà la richiesta all’assemblea dei condomini, che non potrà negare
l’autorizzazione, ma potrà chiedere di rielaborare il progetto presentato,
All.to: . Tribunale Roma - sentenza 13773/2021
Roma, 08.09.2021
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