LAVORI STRAORDINARI: chi sceglie i professionisti e l' impresa ? L'Assemblea o l' Amministratore ?

 

L'importanza del CAPITOLATO LAVORI e del COMPUTO METRICO

Quando si affrontano  in condominio le decisioni relative ai lavori straordinari quasi sempre I condomini sono in difficoltà : come districarsi infatti dalla
complicata normativa che impone la presenza dei professionisti prima ,durante e dopo l’esecuzione dei lavori ?

Come confrontare le offerte delle ditte,redatte sulla base di un capitolato lavori ed un computo metrico,preparati da un professionista ed a volte
purtroppo non paragonabili perché ogni ditta ha inviato un’offerta diversa ,sia nella descrizione che nelle quantità dei lavori o magari ci si trova a verificare
offerte a corpo non dettagliate ed altre invece meticolose ed a misura per ogni tipo di opera con un importo totale  dei lavori ?

I Professionisti da nominare

Pensate a quanti professionisti bisogna nominare per un lavoro straordinario, come ad esempio i lavori di restauro e tinteggiatura di una facciata:

• direttore dei lavori (DL) 
• responsabile dei lavori (RL),
• coordinatore sicurezza in fase di progettazione (CSP),
• coordinatore sicurezza in fase di esecuzione (CSE),
• eventuale professionista per Il collaudo finale.

I documenti da preparare 

Numerosi sono anche i documenti da elaborare: capitolato dei lavori, computo metrico e piano di sicurezza e coordinamento (PSC) che devono essere
approvati in assemblea , il piano operativo sicurezza (POS) redatto dalla ditta appaltatrice sulla base del PSC .

Naturalmente prima è necessario nominare i professionisti e poi l’impresa esecutrice:la scelta di chi deve progettare, controllare ,verificare, collaudare ed
eseguire i lavori straordinari deliberati dall’assemblea è importante per varie ragioni.  

Scelte sbagliate possono provocare gravi
danni economici e scarsa qualità delle opere

La scelta di un professionista incapace o di una ditta non qualificata può comportare una scadente qualità delle opere
oltre a rilevanti danni economici al condominio.

Per raccogliere le informazioni necessarie e le offerte di professionisti ed imprese si è diffusa la prassi di delegare tale compito
ad un gruppo di condomini, di solito i consiglieri, ed all’amministratore del condominio.

Peraltro se da un parte è legittimo che l’assemblea deleghi questa fase istruttoria preliminare, il vero problema è se possa delegare
il potere di scelta ad un gruppo di condomini od all’amministratore. 

Le decisioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini

La giurisprudenza ( Cassazione 5130/2007) ha affermato la radicale nullità della deliberazione che deleghi la scelta
ad un gruppo di condomini: le funzioni dell’assemblea non sono delegabili a singoli condomini,anche se riuniti in un gruppo.

Delega del potere di scelta all'Amministratore
solo con limiti ed ipotesi circoscritte 

La delega della scelta all’amministratore è giudicata in modo più elastico dalla giurisprudenza, anche in difetto di giustificazioni: si passa da una generica
possibilità di demandare la scelta dell’impresa ( Cassazione 1037/2003) al riconoscimento della validità della delega in ipotesi circoscritte ed, in particolare,
qualora l'assemblea abbia assunto decisioni specifiche in ordine ai lavori da eseguire,al tetto di spesa ed ai criteri cui l'amministratore deve attenersi
nell'individuazione dell'impresa (Cassazione, 15633/2012).

Compito dell' Amministratore è quello
di eseguire le delibere assembleari

In realtà delegare la scelta dell’impresa all’amministratore non deve essere considerato una delega od un mandato, ma rientra
più semplicemente nel compito dell’amministratore che è quello di dare esecuzione alle delibere assembleari.

Il problema è determinare in che ambito e con quali limitazioni e specifiche possa essere presa dall’amministratore la scelta della ditta appaltatrice.

Non vi sono norme che prevedano espressamente che sia l’assemblea a scegliere l’impresa,e quindi tutto dipende dalle circostanze del caso,
anche se consigliamo la decisione assembleare,specie per i lavori d’importo rilevante, basata su documenti (capitolato con specifiche e computo
metrico dei lavori) trasparenti e ben confrontabili.

Per gli interventi semplici di manutenzione ordinaria naturalmente l’amministratore ha potere decisionale, anche se sarebbe opportuno concordare
un importo massimo limite, ad esempio un importo di € 1.000.=, per i lavori da far eseguire senza che occorra il benestare dell'Assemblea. 

Solo l' Assemblea dei Condomini con il supporto
dell' Amministratore e dei Professionisti ha il potere
di scelta dell'impresa per i lavori straordinari

Per gli interventi di manutenzione straordinaria non è ammissibile delegare un potere di scelta con una generica descrizione per interventi complessi
(come consolidamento statico o restauro della facciata) senza l’indicazione di un limite di spesa (necessità del computo metrico),descrizione delle opere
da eseguire (capitolato lavori con specifiche) e dei criteri di scelta dell’impresa: significherebbe delegare all’amministratore un potere decisionale di
competenza dell’assemblea, oltre al fatto che di solito l'amministratore non possiede specifiche competenze tecniche.

Quindi per affrontare correttamente la realizzazione dei lavori straordinari è necessario scegliere dei validi professionisti che supportino l’assemblea
nelle scelte tecniche ed economiche degli interventi; i tecnici professionisti devono esibire la Polizza assicurativa Professionale con adeguati massimali.

Roma,29.09.2017

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