Come DIVIDERE l'appartamento senza litigare con il CONDOMINIO.

 

Scelta dell’immobile

Se si cerca un immobile per un’operazione speculativa o nel caso si sia già proprietari, è necessario controllare i vincoli della pianta sia per la creazione
di un nuovo ingresso,sia per gli allacci dei nuovi servizi di bagni e cucina e sia per la distribuzione Interna delle superfici.

Regolamenti edilizi e normative urbanistiche PRG

Bisogna verificare con attenzione il regolamento edilizio ed urbanistico, perché ad esempio a Roma in certe zone è vietato il frazionamento o concesso
solo se le nuove unità frazionate raggiungono uno standard minimo di superficie abitabile.

I limiti del regolamento condominiale

Il frazionamento dell’immobile non può essere realizzato se una clausola del regolamento contrattuale vieta la suddivisione degli appartamenti;
in questo caso l’intervento può essere realizzato solo se si trova il consenso del resto dei condomini.

Se invece il regolamento menziona solo il numero delle unità immobiliari, quindi puramente descrittivo e senza alcun divieto, il frazionamento può essere realizzato.

Maggioranze in assemblea – Tabelle millesimali

L’inserimento di un nuovo condomino nella costituzione dell’assemblea e nella formazione delle maggioranze non ha rilevanti conseguenze sui quorum costitutivi
e deliberativi, perché sotto il profilo soggettivo, in caso di cessione a terzi di un’unità immobiliare, si avrebbe una nuova testa (numero dei presenti) e sul versante
oggettivo il totale dei millesimi rimarrebbe lo stesso, anche se risultante dalla somma delle quote millesimali dei due nuovi appartamenti (pari a quella
dell’appartamento frazionato) più quelle delle altre unità immobiliari.

Le altre tabelle varieranno nel numero delle unità immobiliari, ma il totale dei millesimi resterà uguale.

Spese condominiali

Di solito le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’edificio sono ripartite in base ai millesimi di proprietà e quindi è sufficiente
aggiornare il valore in millesimi delle due nuove unità che scaturiscono dalla divisione.

Se invece le spese sono divise in parti uguali, andrà aggiunta un’unità.

Interventi sulle parti comuni e decoro : Creazione della porta d’ingresso

In mancanza di specifici divieti regolamentari il singolo condomino può realizzare liberamente i lavori nella sua proprietà esclusiva a condizione
che non procuri danni, anche di ordine estetico alle parti comuni.

Potrebbe essere contestata la diminuzione della fruibilità dei servizi e delle parti comuni, a causa del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare,
cioè l’eventuale violazione dell’Art. 1102 del codice civile, ma naturalmente è tutto da dimostrare con argomenti validi.

La nuova porta d’ingresso

Se non c’è spazio sul pianerottolo si crea un vano ingresso successivo su cui sono inseriti i portoni delle delle due nuove unità immobiliari.

Nel caso ci sia spazio sul pianerottolo per l’inserimento di un’ulteriore porta d’ingresso, l’apertura di un varco nel muro condominiale non costituisce
un utilizzo improprio della cosa comune.

Bisogna però rispettare il decoro architettonico interno installando una porta d’ingresso uguale a quelle esistenti  e ritinteggiare le pareti dopo i lavori.

Lo stesso bisogna evitare che l’eventuale apertura di nuove finestre o la suddivisione in due parti di quelle esistenti danneggino l’estetica della facciata.

Si suggerisce di presentare il progetto di frazionamento all’amministratore per essere poi sottoposto al vaglio dell’assemblea.

Nuovi impianti ed allacci agli scarichi

Particolare attenzione si deve prestare all’installazione delle nuove tubazioni idriche e per l’allaccio degli scarichi alle colonne di scarico condominiali,
anche per limitare danni ai piani sottostanti e limitare rumori ed inquinamento acustico ai condomini limitrofi.

Sarà inoltre necessario aggiungere un nuovo punto di chiamata sulla targa esterna del citofono e modificare la cassetta delle lettere.

Frazionamento del Mutuo

Avvisare la banca che dovrà ricalcolare le nuove quote ipotecarie e riassegnare quota parte del mutuo, se richiesto dall’acquirente della nuova unità.

 

Roma,  11.03.2019

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