Terrazze a livello : come ripartire le spese dei lavori di manutenzione.
La Ripartizione delle SPESE
La ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione per le terrazze a livello fa’ sempre discutere.
Quando le terrazze a livello abbiano la funzione di essere copertura dei piani sottostanti si applica la norma dell’art. 1126 CC , che prevede
che la spesa sia suddivisa un terzo a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza e per due terzi a carico
delle unità abitative sottostanti.
Questa regola può essere applicata per tutti i casi di spesa, ordinaria e straordinaria, di manutenzione o di rifacimento completo, e che riguardi
la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura.
Resteranno a carico del singolo proprietario che usufruisce delle terrazze, che sono il prolungamento delle proprietà individuali, le spese dirette
unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari: per esempio un pavimento in maioliche decorate di maggior costo rispetto ad un semplice
grès ceramico a tinta unita o un pavimento in listoni di legno sovrapposto al normale pavimento in gres.
La Sentenza della Cassazione 16583/2012
La Cassazione con sentenza 16583 /2012 ha confermato questo criterio di ripartizione, come normato dall’artt 1126 CC, anche per il terrazzo
attribuito in proprietà esclusiva ad uno dei condomini, in quanto svolge una funzione di copertura del fabbricato.
La Cassazione conferma che il criterio di ripartizione vada utilizzato non solo per le spese di rifacimento o di manutenzione della copertura,
cioè della guaina impermeabile, ma anche per quelle relative agli interventi che si rendano necessari per via consequenziale,così da potersi
considerare come spese accessorie (isolamento,pavimentazione,parti di intonaco,etc).
Il Regolamento di Condominio può fissare criteri di ripartizione diversi
Peraltro l’art. 1126 CC è derogabile se il regolamento di condominio dispone in modo diverso, assoggettando le spese per le cose comuni
ad un unico criterio di ripartizione secondo i millesimi di proprietà per la ripartizione della spesa tra i Condomini.
Particolari tipologie edilizie possono essere assoggettate a diversi criteri di ripartizione.
La parte aggettante del terrazzo di copertura si considera
come un balcone
Comunque il criterio di ripartizione previsto dall’art.1126 deve essere limitato alla porzione di terrazza a livello che copre le unità abitative sottostanti,
compreso tra i muri perimetrali, mentre la parte di terrazza aggettante deve essere considerata come un balcone, e quindi le spese dei lavori per questa
porzione saranno a carico del condomino titolare dell’uso o della proprietà esclusiva.
Il caso del terrazzo di copertura dei box condominiali
Il criterio previsto dall'art. 1126 si utilizza anche nel caso di una terrazza in uso eslusivo al piano terra che copra il garage
con i box condominiali: quindi la spesa si ripartisce un terzo tra il condomino che ha in uso od in proprietà la terrazza
e per due terzi tra i proprietari dei sottostanti box auto.
Roma, 11.04.2019
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