Acquisto di immobili all'asta: Vantaggi e Svantaggi.

 

Nei confronti delle aste immobiliari di recente si è determinato molto interesse, sia per l’aumento delle procedure esecutive
immobiliari e sia per le semplificazioni legislative per partecipare alle aste, oggi anche telematiche.

I vantaggi delle aste immobiliari

• il principale vantaggio è quello di un importante risparmio sul prezzo dell’immobile: si parte da un risparmio del 10/15%
  sui prezzi di mercato, fino al 50/60% nei casi più  vantaggiosi.

• la totale trasparenza delle informazioni: tutta la documentazione relativa all’immobile in asta è facilmente e liberamente
  scaricabile dal sito del Tribunale e da altri siti convenzionati;

• la disponiblità di un documento ufficiale, la perizia del Tribunale, per poter effettuare una corretta e completa valutazione
  dell’immobile; infatti il Tribunale è obbligato a norma dell’art. 568 c.p.c. a far redigere da un professionista esperto una perizia
  di stima, che farà parte dei documenti disponibili per partecipare all’asta. 

• l’acquirente non deve corrispondere provvigioni per la mediazione immobiliare e neanche spese notarili

• facilità di ottenere mutui e prodotti finanziari predisposti ad hoc per le aste immobiliari, grazie alla convenzione
  tra ABI e Tribunali, con minori tempi di istruttoria e garanzia , a seguito di istruttoria favorevole, del mutuo
  mediante contratto preliminare.

Gli svantaggi: criticità delle aste Immobiliari

• La complessità della procedura: se si è alle prime armi è  consigliabile  farsi assistere da un professionista
  esperto in materia, onde evitare brutte sorprese

• L'acquisto di immobili in asta avviene a corpo e non a misura: eventuali differenze di misura che dovessero
  evidenziarsi, dunque, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo.

• La vendita forzata è irrevocabile e non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità:
  non potrà essere revocata per alcun motivo

Infatti la pressoché totale esclusione di garanzie discende dalla natura coattiva del trasferimento, cioè dalla mancanza di
qualsiasi consenso alla vendita da parte del debitore esecutato nonché dalla funzione stessa del prezzo ricavato dall'asta
che è quello di essere ripartito fra i creditori: completata l'esecuzione, non rimane più un soggetto responsabile cui
l'aggiudicatario possa rivolgersi per lamentare i vizi del bene.

L'esclusione delle garanzie per i vizi della cosa, nonché dell'impugnativa della vendita per causa di lesione è, quindi,
una conseguenza necessaria delle particolari condizioni in cui avviene il trasferimento della proprietà dell'immobile);
in conformità a quanto previsto dall'art. 2922 del Codice Civile l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa 
venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento
di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo
non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o
riduzione del prezzo, essendosi peraltro di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.

• Altri diritti o domande gravanti sul bene

Secondo quanto previsto dall'art. 586 c.p.c. , a seguito del versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, il giudice dell'esecuzione
ronuncia il decreto di trasferimento ed ordina la cancellazione, a cura della procedura, delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche nonché
di sequestri conservativi.
Tale cancellazione non riguarda però altri diritti o domande gravanti sul bene: ad esempio diritti parziale con usufrutto, abitazione,
fondi patrimoniali; in relazione a tali diritti o domande il giudice dell'esecuzione non può disporre la cancellazione, in quanto occorrerà
apposito provvedimento del giudice competente.

• L'immobile acquistato in asta potrebbe essere occupato perchè affittato e quindi non disponibile subito         

Se l'immobile risulta occupato

L’acquirente deve valutare con grande attenzione, qualora l’immobile acquistato in asta risulti occupato,
la possibilità di liberarlo ed i tempi ed i costi necessari.

In conformità a quanto previsto dall’art. 2923 del Codice Civile, bisognerà verificare che l’occupante abbia un contratto di locazione
stipulato e registrato in data anteriore al pignoramento: in questo caso sarà necessario attendere il termine del contratto od
eventualmente avviare una trattativa con l’inquilino per la liberazione dell’immobile.

Qualora l’occupante non abbia un contratto registrato prima del pignoramento, il decreto di trasferimento dell’immobile comprato all’asta,
emesso dal Tribunale, costituirà titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
Bisogna comunque tener conto che i tempi di rilascio non sono certi.

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Roma, 14.05.2019

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