I crediti condominiali nelle Esecuzioni Immobiliari e nelle Compravendite.

 

I vecchi condomini pagano le quote precedenti
insolute, mentre sono esclusi i nuovi proprietari.

Il caso è quello di un condominio dove sono stati pignorati e vendute all’asta due unità immobiliari e l’amministratore è stato costretto
a suddividere i crediti precedenti insoluti relativi a queste due unità, tra i vecchi condomini, con l’esclusione dei due nuovi proprietari.

Il pagamento degli oneri condominiali per il nuovo acquirente è regolato dal 4° comma art. 63 DACC (Disposizioni Attuazione Codice Civile),
che obbliga il subentrante solidamente con il vecchio proprietario al pagamento delle quote condominiali della gestione in corso e di quella precedente.

Bisogna considerare che :

• 1 ) - quasi sempre il ricavato della vendita all’asta non è sufficiente a soddisfare le richieste dei creditori precedenti

• 2 ) - La perizia relativa all'immobile pignorato non fa fede sulle spese condominiali a carico dell'aggiudicatario.

Infatti L'articolo 173 Bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, nello stabilire il contenuto della relazione
di stima prevede quanto segue:

"L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare tra le altre :

• 9) - l'informazione sull'importo annuo delle spese di gestione o di manutenzione, 
• su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto,
• su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia,
• sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato."

Bisogna evidenziare che tali informazioni, per quanto indicative dei debiti condominiali insoluti, non hanno
alcuna rilevanza in capo all'aggiudicatario dei beni.

Infatti, come precisato dall'art. 63 DACC., a partire dal decreto di trasferimento del bene acquistato all’asta (esecuzione immobiliare)
l'aggiudicatario sarà tenuto, in via solidale, limitatamente al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Considerando i tempi piuttosto lunghi della procedura esecutiva, gli oneri da versare saranno certamente differenti da quelli indicati nella perizia.

Quindi le spese definitivamente insolute riguardanti le annualità precedenti a quelle previste dall’art. 63 DACC, resteranno a carico del debitore
esecutato (ex proprietario pignorato, difficilmente solvibile) e degli altri condomini, con esclusione dell’aggiudicatario, cioè il nuovo proprietario
che ha comprato all’asta.

 

Quindi l’amministratore , avendo evidentemente avuto esito negativo tutti i tentativi di recupero del credito, ha operato legittimamente suddividendo i crediti condominiali definitivamente insoluti tra i vecchi condomini, escluso il nuovo proprietario, già obbligato comunque al pagamento delle le spese dell’anno in corso e quello precedente, secondo quanto dettato dall’art. 63 DACC.

 

Il problema delle Spese per Lavori di Manutenzione Straordinaria
nell’aggiudicazione di un’esecuzione immobiliare o nella semplice
compravendita di un’unità immobiliare.

Il recupero delle spese di manutenzione straordinaria deliberate in precedenza dall’assemblea dei condomini e l’eventuale diritto
dell’impresa esecutrice di richiederne il pagamento, in via solidale, al nuovo proprietario (aggiudicatario dell’esecuzione immobiliare
o asta) è un caso che spesso si presenta agli amministratori di Condominio..

Più volte la Cassazione nelle recenti sentenze (15547/17, 7395/17, 24654/10) ha confermato che le spese per i lavori di manutenzione
straordinaria e ristrutturazione del fabbricato ed innovazione sulle parti comuni, sono a carico soltanto del soggetto che era proprietario
al tempo della delibera condominiale che ha approvato i lavori.

Nel caso dell’esecuzione immobiliare fa’ fede la data del decreto di trasferimento al nuovo proprietario, con cui è entrato in possesso
dell’unità immobiliare.

In caso di normale compravendita ,qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati già in sede di compravendita
notarile o di compromesso, i costi dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati in precedenza dall’assemblea ( con riferimento
alla data di approvazione della delibera dei lavori straordinari) vengono pagati da chi era proprietario all’epoca della delibera.

In caso di compravendita si consiglia comunque di chiedere all’amministratore di condominio una dichiarazione liberatoria per la vendita
dell’unità immobiliare sulla eventuale sussistenza di :

• debiti per quote condominiali delle gestioni degli anni precedenti e dell’anno in corso

• debiti per lavori di manutenzione straordinaria già deliberati .

In questo modo le parti potranno accordarsi su chi farà fronte a questi debiti, sottoscrivendolo anche nell’atto di compravendita.

Roma, 28.05.19

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